Keluhan rakyat Lembah Sireh ~ hilang pekerjaan dan tanah.

Lembah Sireh adalah satu kawasan tanah diparas air Sungai Kelantan bersebelahan Kampung Sireh, Kota Bharu. Ianya mempunyai keluasan seluas 400 hectares atau 988.417 ekar.

Walaubagaimana pun, mengikut kerajaan negeri, hanya 716.8 ekar sahaja boleh diguna pakai, selebihnya sebanyak 271.617 ekar didapati tidak sesuai digunapakai diatas sebab-sebab tertentu.

Dianggarkan lebih kurang 50 hingga  60 ekar, sama ada digunakan oleh rakyat tempatan sebagai tempat mencari rezeki tradisional bertani atau mencari ikan, menternak etok, kerang  dan lain lain, atau digunakan sebagai tanah perumahan kampung. Manakala lebihan nya adalah tanah kerajaan negeri, atau tanah kepunyaan keseluruhan 1.6 juta rakyat negeri Kelantan.

Tanah negeri bukan tanah parti PAS, tetapi tanah rakyat Kelantan yang diamanahkan kepada kerajaan PAS  untuk di menafaatkan oleh kesemua 1.6 juta rakyat Kelantan.

Cadangan pembangunan diatas tanah ini adalah seperti berikut:

THE MASTER PLAN

a) Kelantan River Waterfront Development

The four parcels of land covering 10 kilometers along both sides of Kelantan River with total land area of 1,000 acres. The 10 kilometers of land covers Jambatan Sultan Yahya Petra to Pulau Jerami, Kota Bharu, Kampung Palekbang and Tumpat.Within the next 10 years, the Company is projecting to build 2.400 shop-offices, 1 hotel, 1 hypermarket, 1 golf course, luxury apartments and residential houses in Zone D. As for Zone A, about 600 units of high end bungalows, semi-detached and terrace houses are to be built. Zone C is earmarked for 7,500 units of residential houses and 1,000 units of shop-houses.b) Plan and Layout of the projectThe Project is divided into four zones. The development shal be carried out zone by zone. The table below indicates the land for development project within 5 years and land bank reserves for development after the 5 years period.

ZONE LAND AREA DEVELOPMENT ITEM DURATION
(ACRE)
D 440 2,560 shops offices, 1 hyper-market, 1 international building mall, 1 integrated transport terminal, 1 golf course, exclusive bungalows, semi-Ds, & terrace houses 2007-2015
A 230 Residential area 2016-2020
C 280 Residential & commercial buildings 2015-2019
B 50 Public recreation area s 2013-2016

c) Development in Zone A.B.C and D

(i) Zone D

Land Area: 440 acre, primarily commercial & residential developments
Scheduled development period: 2007 to 2015

• Tesco Hypermarket (Completed)
2,560 units of Shop-houses (Partly completed and sold out)
Waterfront & esplanade (Completing)
Luxury apartments and residential houses (Commencing in May 2011)
• Integrated transport terminal
• Budget hotel
• Integrated building mall
• Mosque
• Five star hotel
• Golf course
• Dry and wet central market

(ii) Zone A

Land area: 230 acres, exclusively for bungalows
Scheduled development period: 2016 to 2020

• Hotel and tourist attraction centers
• Marina resort with water sport facilities,
• Recreation center
• Public park and construction of a coastal road linking
• Kampung China bridge to Sultan Yahya Petra bridge
• Exclusive bungalows, semi-detached and terrace houses

(iii) Zone C

Land area 280 acres, primarily for residential
Scheduled development period 2015 to 2019

• Education institutions (30 acres)
• Hypermarket (250,000 sq. ft)
• Cottage industry (100 units)
• 5-star hotel (300 rooms)
• An individual shopping arcade
• Office blocks, commercial center for local traders
• Waterfront, esplanade walk-way, marina and jetty facilities toghether
• with linking road in all direction towards the township of Kota Bharu
• Commercial properties (1,000 units)
• Residential houses (7,500 units)

(iv) Zone B

Land Area: 50 acres, primarily for leisure, stroll, water-front walk
Scheduled development period: 2013 to 2016

• Shop-lots and commercial center
• Infrastructure facilities for the local community and esplanade etc.

Untuk bahagian diatas, sila gunakan translation. 

Bungalow tiga tingkat.

Yang sudah disiapkan.

Cadangan perumahan berkapasiti tinggi.

Bahagian ini sahaja yang telah disiapkan yang lain lain adalah didalam pembinaan. 

Tesco

Apa yang diberitakan, semenjak dimulakan dari tahun 2007, hanya Tesco Hypermarket (disiapkan), 2,560 units of Shop-houses (separuh siap dan dijual sepenuhnya), yang lain lain didalam perancangan masih belum disiapkan. Tempuh siap sepenuhnya ialah selama 12 tahun dari 2007 hingga 2019.

Seperti yang dimaklum kan Liziz Standaco Sdn Bhd , syarikat usaha sama dengan kerajaan negeri, diberi hak pembangunan keatas tanah seluas 988.417 ekar (400 hectares) tersebut  (atau sekarang ini hanya 716.8 ekar setelah dikaji selidik kesesuaiannya), pada nilaian hartanah tahun 2003 dengan harga RM7.62 sekaki persegi, atau RM318.29 juta. Oleh kerana perbezaan keluasan maka equiti kerajaan negeri keatas projek usaha sama telah menurun dari RM318.29 juta kepada suatu nilaian baru pada kadar sama tetapi keluasan yang berlainan.

Difahamkan pihak syarikat telah mendapatkan pinjaman permulaan pembangunan sebanyak RM75 juta, dan setelah dianalisis kan kita dapati harga tanah seluas 13.5 ekar yang dicagar kan itu mungkin telah dinilai pada kadar RM215 sekaki persegi.

Ini bermakna, harga tanah setelah ditambahbaik telah meningkat kepada 28 kali ganda. Pihak kerajaan negeri berkata, hasil dari pengubahan syarat tanah, dan lain lain diterima oleh pihak Majlis Perbandaran Kota Bharu.

Status usaha sama juga tidak jelas, walaubagaimana pun, equiti kerajaan negeri ditaksirkan bernilai RM318.29 juta  (terpaksa dinilai semula kerana kekurangan luas cadangan tanah dari 988.417 ekar kepada 716.8 ekar), iaatu harga tanah yang pada mula nya di miliki oleh kerajaan negeri.

Timbal balik dari usaha sama ini pula adalah kerajaan negeri akan diberi sebuah jambatan baru Palekbang (RM150 juta), sebuah Masjid (RM20 juta), dan Stadium bertutup Wanita (RM25 juta), tabung rumah murah RM15, atau berjumlah RM210. juta. Lebihan kepada aras timbal balik dari pegangan equiti kerajaan dari nilaian hartanah yang selebihnya adalah berkemungkinan diambil dari hasil jualan hartanah yang lain lain. Kesemua timbal balik dari pihak syarikat belum ditunaikan dan alasan yang diberi oleh kerajaan negeri adalah kerana kesan equiti mereka kerana keluasan tanah dari 988.417 ekar kepada 716.8 ekar dan harus dinilai semula bagi kegunaan pembahagian keuntungan.

Dikira dari kos keseluruhan projek sebanyak RM2 billion, equiti kerajaan negeri adalah sedikit berbandingkan dengan equiti syarikat yang akan digunakan didalam menguruskan pembangunan ini sebanyak RM2 billion.

Seperti yang diberitahu, hanya 230 ekar telah ditambak, dan merupakan hanya 5% dari keseluruhan pembangunan yang akan menelan masa selama 12 tahun.

Harga semasa hartanah komersial di kawasan sekitar Kota Bharu dianggarkan sebanyak RM215 hingga RM250 sekaki persegi, manakala harga tanah perumahan dianggarkan sebanyak RM135 hingga RM145 sekaki persegi. Sekiranya ini diambil kira dan tanah telah di tambahbaik keseleuruhan nya, maka nilaian semasa keseluruhan tanah kosong boleh dianggarkan sebanyak RM5,800,000,000. Dan sekiranya hanya kawasan seluas 230 ekar yang siap, maka nilaian semasa berkemungkinan menurun ketahap yang lebih rendah. (RM215 dan 250 adalah keatas hartanah yang mempunyai jalanraya, dan lain lain infrastructure, serta yang berkeluasan 1 hingga 1.5 ekar).

Diantara hartanah yang akan dibina termasuk bungalow tiga tingkat seluas 6,026 kaki persegi dan keluasan tanah seluas 7,000 kaki persegi. Harga pasaran semasa bagi sebuah bungalow sedemikian dianggarkan boleh mencecah sebanyak RM2, 200,000 sebuah. 

Harga kos penambahan baik tanah keparas tinggi yang harus disamaratakan sebelum semua kegiatan pembangunan, seperti jalanraya, parit dan lain lain,  boleh dijalankan adalah dianggar sebanyak RM300 juta untuk keseluruhan 1,000 ekar. 

Dengan demikian, pihak syarikat memerlukan modal permulaan yang agak besar, dan pinjaman RM75 juta itu tidak mencukupi bagi menjalankan kegiatan pembangunan seterusnya. 

Oleh yang demikian, kesimpulan nya, pada pandangan saya, Lembah Sireh memerlukan modal yang amat besar dan pihak syarikat terpaksa berdepan dengan risiko tidak dapat meneruskan projek tersebut sekiranya komponen yang di bangunkan tidak dijual mengikut jadual waktu yang telah ditetapkan.

Musim tengkujuh juga akan melambatkan pembinaan tersebut. Juga harga hartanah yang dijual akan mempengaruhi kejayaan Lembah Sireh. Jikalau sekiranya harga sebuah bungalow dianggarkan bernilai RM2.2 juta sebuah, kemampuan penduduk tempatan yang hanya berkerja sebagai nelayan sungai membeli bangunan tersebut amat diragui. Siapa kah yang mampu dengan anggaran harga pasaran sedemikian?.

Mengikut apa yang diberitahu, ramai nelayan tempatan di Lembah Sireh mengambil kesimpulan supaya tanah mereka itu dipulangkan kepada mereka kembali. Pampasan yang diberi oleh kerajaan negeri tidak memadai, dan mereka telah kehilangan mata pencarian mereka semenjak tanah mereka diambil oleh pihak kerajaan pada tahun 2007 tanpa apa apa pembelaan yang serius dari kerajaan negeri.

Mereka juga berpendapat bahawa tiada siapa pun dari Lembah Sireh menerima menafaat dari hasil kerja di kawasan pembangunan itu kerana para pekerja disini adalah kesemuanya orang dari luar Lembah Sireh. Malahan mereka semuanya hidup terbiar selepas tanah diambil tanpa tempat mencari rezeki lagi

Apa kah hasil kepada penduduk Lembah Sireh dari tambatan sungai ini dan adakah pembangunan ini mengikut peradapan ciri ciri Islam yang diperjuangkan oleh PAS mengenai penduduk miskin?

Kenapa syarikat ini diberi peluang mendapat berbilion ringgit dalam tempuh 20 tahun, sedangkan rakyat menderita, adakah kerana kerajaan ingin memperlihatkan kebolehan mereka membangunkan kotaraya melalui keuntungan besar oleh kerajaan negeri diberi semudah mudahnya kepada syarikat swasta?  Apa kebolehan syarikat ini? Apakah keupayaan kewangan syarikat ini dan boleh pakaikah “development komponen” yang akan dibina itu untuk rakyat Kelantan dan pada tahap harga berapa? 

Jawapan kepada soalan itu harus diambil dari semua penduduk Lembah Sireh yang terlibat. Dan mereka semua mampu menilainya. 

Eekaa.

Updated 4/11/2012.

PS:

1.

2.

5 thoughts on “Keluhan rakyat Lembah Sireh ~ hilang pekerjaan dan tanah.

  1. Soalan Teman;
    1.Adakah orang-orang Melayu Kelantan mampu beli sebuah banglo yang berharga RM2 juta dan adakah kesemua rumah dan kedai tersebut dijamin akan dimiliki umat Islam. Melihat sahaja rekabentuknya tak ada langsung bercirikan seni bina Melayu Kelantan dan Islam sesuai dengan jolokan serambi Mekah dan Bandaraya Islam. Khabarnya lebih 90% penduduk Kelantan adalah umat Islam. Tesco pula adalah syarikat Yahudi yang PAS benci satu ketika dulu, kenapa kini ia dibenarkan di bina di Serambi Mekah…tak ke itu munafik namanya.
    2.Adakah tanah rezab Melayu Lembah Sireh tersebut diganti dengan tanah rezab Melayu yang baru. PAS mendakwa Melayu ramai hilang tanah di negeri BN. Jadi mana bukti PAS lebih baik pemerintahannya berbanding BN. Siapa disebalik Liziz Stanco tu yer?
    3.Kawasan tersebut merupakan kawasan banjir dan memerlukan penambakkan tanah yang banyak, bukit mana pula ditarah PAS. Adakah PAS ingin mewujudkan sebuah bandaraya dalam air sepertimana Venice. Air Sungai Kelantan pun berkeladak, bila banjir melimpah ke kawasan sekitar.habis kotor rumah nanti.
    Tolong jawab yer….

  2. Lebih molek jikalau kerajaan negeri mewujudkan SPV dan mengunakan pasaran bon Islam membangunkan sendiri pembangunan yang amat dekat di Kota Baharu. Dengan itu kerajaan negeri boleh memberi keutamaan kepada rakyat miskin menjadii sebahagian dari ahli masyarakat di Lembah Sireh dan mengecap kebahagian hasil dari pembangunan itu berbersama dengan kebahagian dan keuntungan dari pembangunan itu.

    Dibiarkan kepada syarikat swasta mengecapi Gros Development Value yang tinggi berbandingkan anggaran equiti kerajaan keatas prime asset kepada rakyat Kelantan akan menindas rakyat jelata kerana syarikat lebih mementingkan profit making.

    Jikalau anggaran tanah kosong tanpa bangunan adalah lebih kurang RM5.8 billion, (setelah ditebus dan ditimbus) maka tidak ada sebabnya kerajaan negeri akan gagal mendapat sepenuh nya bon di pasaran Bon Islam diseluruh dunia atau dari Malaysia sendiri.

    Saya tidak tahu dimana tanah yang diguna pakai keatas tambakan di tapak pembangunan.

    Master Plan adalah master plan yang merujuk kepada keinginan besar, cuma, tidak di paparkan sama ada plan itu viable atau tidak pada waktu ini.

    Itu pandangan saya.

    Eekaa.

  3. data may not be accurate, but can be used as a basis for us to understand the whole project. perhaps, the state will give us more info to fully understand details. Thanks

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s