REIT, PKNS dan peniaga Melayu

The Kota Darul Ehsan arch, bordering the Kuala...

Image via Wikipedia

Sekarang ini kita telah diberitakan bagaimana PKNS telah berjinak dengan REIT dan mengadakan pakatan perniagaan dengan Amanah Raya REIT supaya harta itu di laburkan kedalam pasaran pelaburan awam melalui REIT. Penjelasan jalan cerita dimana dan bagaimana PKNS berniaga didalam pasaran hartanah REIT tidak begitu jelas buat masa ini, walaubagaimana pun kita akan cuba membuat analisis dengan mengunakan pengetahuan bagi membincang isu ini.

Seperti dinyatakan oleh PKNS, mereka telah mengunakan tiga aset perniagaan mereka di Shah Alam bernilai RM200 juta dan mengabungkan harta itu dengan lapan harta atau aset Amanah REIT yang terletak di Subang Jaya dan lain lain kawasan luar Kuala Lumpur. Harta Amanah REIT adalah harta perdagangan termasuk ruang pejabat dan ruang perniagaan. Jumlah nilai dana harta itu tidak diberitahu. Dengan pengabungan ini PKNS akan memegang sejumlah 30% dari kesemua pelaburan REIt itu. Secara kasar, 30% adalah nilai pelaburan didalam keseluruhan REIT (11 hartanah) dan jumlah nilai pelaburan untuk 30% itu adalah RM200 juta. Dengan itu pelaburan penuh dana REIT 11 hartanah itu dianggarkan berjumlah RM660 juta, satu pelaburan hartanah yang dikira kecil memandangkan PKNS mempunyai aset melebihi RM4 billion ringgit.

Mengapa perlu memikirkan pelaburan yang kecil dimasa ini jikalau tidak kerana politik. Kemungkinan ini bertujuan untuk mendapat kemenangan politik kaum dimana kaum atau lain lain bangsa terutama peniaga Cina dengan tindakan itu dapat mencengkam kemudahan lokasi perniagaan strategik di Shah Alam kepada kaum mereka. Sudah tentu ini adalah salah satu perancangan rapi politik parti DAP supaya kaum mereka dilihat telah berjaya memecah kekuatan peniaga Melayu di Shah Alam tanpa disedari oleh sesiapa pun memandangkan jumlah pelaburan itu adalah dalam jumlah yang amat kecil. Walaupun demikian kemenangan ini dikira satu kemenangan politik Cina dan dikira sebagai kemenangan politik mereka yang amat besar bagi mendapat sokongan berterusan semasa PRU 13 nanti.

Samaada PKNS dengan desakan pakatan ingin membenarkan berbagai kaum berniaga di kawasan yang telah dikenali sebagai tempat berniaga kaum Melayu, kita semua tidak tahu. Peluang perniagaan di Shah Alam telah di pelopori oleh kaum Bumiputera semenjak BN memerintah, dan setelah pakatan memerintah mereka cuba untuk memberi peluang besar kepada kaum Cina dan disini peranan DAP dalam menuntut hak kaum mereka mungkin telah dibuat dengan desakan secara diam.

Dengan aset RM4 billion, PKNS boleh memulakan dana pelaburan hartanah mereka sendiri tanpa perlu sesiapa pun dan terus mengembelingkan kuasa ekonomi kaum Melayu didalam kepincangan enviroment perniagaan di Malaysia, terutama kepada hak kaum Melayu untuk berniaga tanpa halangan monopoli yang dipelopori oleh kaum Cina.

PKNS telah berpuluh puluh tahun menjalankan perniagaan mengawal bangunan dan sudah tentu mereka mempunyai kepakaran didalam pengurusan hartanah. Manakala asal usul PKNS adalah untuk membantu rakyat Melayu Selangor didalam mewarisi tempat perniagaan dikawasan bandar yang kuat di pegang oleh kaum Cina. Kepakaran PKNS selama ini telah membantu ramai golongan peniaga Melayu berniaga didalam enviroment yang tidak memihak kepada mereka.

Manakala Amanah REIt adalah sebuah organisasi komersial yang beroperasi megikut amalan pasaran terbuka dimana segala perubahan keatas aset itu mestilah dilakukan dengan pandangan keuntungan komersial mengambil kira kepentingan para pelabur yang terdiri dari semua kaum.

Sekiranya aset PKNS itu diubahsuai bagi memperelokkan strukture bangunan maka pulangan kepada kos pengubahasuaian itu harus di pandang sebagai satu pelaburan yang harus dikembalikan kepada “trust fund” dengan pulangan yang munasabah.

Ini bermakna, sewa akan dinaikan dan penyewa akan dibebankan dengan kadar sewa baru.

Sekiranya ini berlaku, peniaga Melayu yang berniaga didalam pasaran ekonomi berat sebelah, (atau ekonomi ditekan oleh peniaga majoriti Cina) akan mengalami kemerosotan pulangan pelaburan mereka.

Oleh kerana Amanah REIt sebuah organisasi terbuka, ketidakupayaan para penyewa peniaga orang Melayu tidak menghalang mereka menawar ruang niaga kepada orang lain di pasaran terbuka, oleh yang demikian peniaga Cina dan lain lain bangsa akan mempunyai peluang untuk mengambil alih tempat berniaga tersebut dan menutup peluang perniagaan para peniaga bangsa Melayu.

Ini lah yang dikuatiri oleh ramai peniaga Melayu yang diluahkan kepada orang ramai melalui blog dan media lain.

Macam macam peraturan telah dibuat oleh kerajaan bagi menentukan bahawa orang Melayu juga berhak untuk berniaga. Tetapi sikap peniaga Cina yang berkongsi rapat bagi mengelak kemajuan peniaga Melayu dengan mengunakan ekonomi pasaran terbuka tidak memberi keuntungan besar kepada keadilan keatas hak kaum peniaga Melayu secara menyeluruh.

Kedai 1 Malaysia telah ditentang oleh kaum peniaga Cina sedangkan terdapat dipasaran terbuka barangan yang dijual lebih rendah dari kumpulan mereka.

PKNS sepatut melihat isu ini dan mengunakan dana dan aset mereka untuk memulakan pelaburan REIT mereka sendiri tanpa perlu bergantung kepada Amanah REIt. Sudah tentu sekiranya mereka memilih untuk bergabung dengan Amanah REIt yuran mengurus dan pengurusan hartanah itu jatuh ketangan Amanah REIt dengan bayaran yang mungkin tidak memihak kepada PKNS, dan sudah tentu para pekerja pengurusan hartanah PKNS akan diberhentikan kerja.

Peluang perniagaan REIt khas untuk kaum Melayu Selangor telah dikomersialkan tanpa mengambil kira peluang besar itu bagi mengembelingkan keupayaan umat Melayu Selangor memajukan diri mereka.